Как происходит управление жилым комплексом в Турции?

Тема турецкого управления жилым комплексом становится актуальной для тех, кто намерен приобрести недвижимость в собственность. Перед покупкой жилья целесообразно узнать, как выстроено управление комплексом и ознакомиться с действующими правилами и порядком проживания в ЖК. 

Эта статья будет полезна тем, кто находится в процессе поиска недвижимости и/или тем, кто недавно ее приобрел, но еще не знает всех тонкостей по устройству управления и содержанию жилых комплексов в Турции.

Кто управляет жилым комплексом?

Согласно закону о кондоминиуме (Kat Mülkiyeti Kanunu 634 Türkiye Cumhuriyeti – KMK 634 ТС), действующему в Турции, собственники апартаментов в жилом комплексе могут принимать непосредственное участие в управлении недвижимостью.

Кондоминиум – форма собственности жилым комплексом, при котором апартаменты являются частным владением одного собственника, а общие площади (лестничная площадка, холл, тех этажи и т. д.) являются совместным владением всех жильцов.

Такая форма управления действует во всех жилых объектах, где имеется собственность общего пользования, например лифт, бассейн, подземная парковка, сад и другая закрытая инфраструктура. 

Управлять домом может специализированная управляющая компания. Это профессиональная организация, которая заключает договора с поставщиками услуг, нанимает обслуживающий персонал и следит за тем, чтобы собственникам жилья оказывался качественный сервис. Управляющую фирму обычно подбирают сами жильцы. В конце каждого года она предоставляет жильцам отчет о проделанной работе и расходах. В случае неудовлетворительной работы, собственники имеют право нанять другого управленца.

В некоторых комплексах собственники жилья самостоятельно организовывают управление своим комплексом и создают комитет жильцов, или товарищество собственников жилья (ТСЖ). Все решения по стратегии управления зданием и порядка содержания территории принимается на собрании жильцов. 

Также на собрании устанавливаются правила проживания в жилом комплексе. Так например в некоторых ЖК имеется такие запреты:

• заводить домашних питомцев в апартаментах;
• устраивать барбекю на террасе в будние дни;
• гостям пользоваться инфраструктурой ЖК;
• шуметь после 23.00;
• детям плавать в бассейне без купальных костюмов или подгузников, если речь идет о малышах;
• выставлять мусор за пределы квартиры на лестничную площадку;
• заходить в лифт в мокром виде;
• заезжать гостевым автомобилям на территорию комплекса (придомовую или крытую парковку)

Очень часто первые 2 года после сдачи ЖК в эксплуатацию, управление комплексом осуществляется строительной компанией. Так малейшие поломки и неисправности устраняются в кротчайшие сроки и без поборов с жильцов.  

В каждом доме есть консьерж, в турции их называют капыджи (kapıcı). Он ухаживает за домом, садом и порядком на лестничных клетках и в лифтах. В крупных комплексах для капыджи отводится отдельная квартира, за аренду которой платят жильцы комплекса. Коммунальные платежи по оплате за водоснабжение и электроэнергию этой квартиры также обычно лежат на плечах жильцов. Все эти расходы покрываются из айдата.

Если комплекс маленький, его может обслуживать только один консьерж. Если же комплекс большой и предлагает множество дополнительных услуг для комфорта жильцов, одного консьержа будет недостаточно. В таком случае набирается больше персонала. Это могут быть портье, садовники, охрана, уборщица, водители и т. д.  

Как организовывают собрание жильцов по управлению недвижимости?

Застройщик или сторонняя управляющая компания ежегодно проводят общее собрание всех владельцев квартир. На нем обсуждается бюджет на предстоящий год и решаются все текущие вопросы по содержанию и обслуживанию ЖК. Обычно это происходит в июне и повторно в июле, если на первом собрании отсутствовали более 50% собственников. Хозяева апартаментов оповещаются за 2 недели до даты проведения сборов. Приглашение может быть выслано по электронной почте, а также объявление вывешивается на доску. 

В ходе собрания все решения принимаются голосованием из тех, кто присутствует на нем. Собственники, которые не могут посетить собрание по личным обстоятельствам, могут делегировать свой голоса соседям или другому человеку посредством доверенности. Доверенность на право управления недвижимостью в Турции можно отправить на электронную почту. Каждая квартира получает один голос, вне зависимости от количества проживающих в апартаментах. По итогу каждого собрания составляется протокол, который подписывается всеми участниками собрания.

Собрание возглавляется управляющим. Он поднимает насущные вопросы для принятия различных решений и утверждения бюджетов. Также предоставляет годовой отчет о расходах и доходах.

• Расходы – различные ремонтные работы проводимые в комплексе, затраты на электричество и воду в зоне общего пользования, заработные платы персонала.
• Доходы складываются из айдата (ежемесячного платежа собственников).

Председатель, как правило, избирается из числа собственников недвижимости путем голосования на общем собрании жильцов. Обычно срок полномочий управляющего составляет один год. По окончании этого срока или на внеочередном общем собрании председатель может быть освобожден от своей должности.

Обязанности управляющего недвижимостью в Турции:

• Решение вопросов, которые связаны с ремонтом и обслуживание коммунальной собственности.
• Утверждение бюджета ЖК, который наполняется за счет взносов владельцев жилья (айдата).
• Установление правил поведения на территории жилого комплекса, в том числе установление режима тишины, особенностей содержания питомцев, порядок использования спортивными сооружениями, детскими площадками, бассейном и парковкой.
• Решение вопросов обеспечения безопасности жилого здания: заключение договора с охранным агентством или наем на работу персонала в частном порядке.

Какие расходы ожидают жильца за управление его собственностью?

Покупая апартаменты в ЖК с развитой инфраструктурой, нужно быть готовым к тому, что придется ежемесячно оплачивать все предоставляемые в ЖК услуги – бассейн, сауну, спортивный зал, теннисный корт, детскую площадку, сад и прочее. Отвечает за содержание данных территорий специально нанятый персонал, который, зачастую проживает на территории этого же комплекса. В Турецкой Республике такая оплата называется aidat. 

Айдат – фиксированная ежемесячная плата за управление недвижимостью в Турции. 

Выплаты этих платежей регулируются турецким законом о кондоминиумах (Kat Mülkiyeti Kanunu), который был принят в 1965 году. По этому закону устанавливать размер айдата может только общее собрание домовладельцев (Kat Malikleri Genel Kurulu). 

Ежемесячная плата за Айдат, как правило, покрывает:

• Расходы по обслуживанию бассейнов, сауны, фитнес-залов, СПА-комплексов, лифтов, вывоз мусора.
• Выплаты заработной платы и страховки обслуживающего персонала.
• Затраты на платежи по электричеству и воде на территории общего пользования.
• Расходы на приобретение инвентаря, моющих и чистящих средств для уборки помещений и садового участка 

Все расходы суммируются и делятся на количество апартаментов в комплексе. Отсюда и получается сумма ежемесячного обслуживания недвижимости в Турции. Стоимость айдата составляет в среднем 50-100 TRY в месяц. 

Если требуется проведение крупных ремонтных работ, покупка и установка нового оборудования, на собрании собственников поднимается вопрос о дополнительном целевом сборе средств (demirbas aidat).

Оплата айдата – обязанность всех жильцов без исключения!

Все жители должны платить его независимо от того, постоянно они проживают в своей квартире или нет. В случае несвоевременных выплат может быть начислена пеня или наложен штраф. Если оплата не производится длительный период, управляющая организация может воспользоваться своим правом и подать иск на возбуждение уголовного дела по взысканию долга. По решению суда возможна принудительная продажа недвижимого имущества, для покрытия суммы долга.

Снизить расходы по айдату можно путем ограничения работы некоторых объектов зон внутренней инфраструктуры. Например, не использовать подогрев бассейна совсем или ограничиться этим благом в определенные дни. Можно отказаться и от охраны, можно даже от капыджи, если все жильцы комплекса готовы мыть лестничную площадку по установленному графику дежурства.

Кроме того, содержание жилья предполагает оплату коммунальных платежей по счетчикам, которые установлены в каждой квартире.

Электроэнергия*

Турецкие тарифы на электроэнергию меняются в зависимости от времени суток. Дороже всего использование электричеством в вечернее время, ночью самые дешевые расценки. 

Время	Тариф
06:00 – 17.00	0,62 TRY/кВт + 18% НДС
17:00 – 22:00	1,13 TRY/кВт + 18% НДС
22:00 – 06.00	0,30 TRY/кВт. + 18% НДС

Водоснабжение*

1 куб. м: 13,99 TRY + 18% НДС

Оплата газа*

1 кВт в час: 3,31 TRY + 18% НДС.

При выборе оплаты за телефонную связь можно отдать предпочтение либо абонентской плате – 45,14 TRY в месяц, либо поминутной оплате разговоров, в том числе и внутри города. Оплата за интернет происходит в зависимости от выбранного тарифа и в среднем обходится в 112,86 TRY в месяц. 

• Ежегодно цены на потребляемые ресурсы меняются!

Агентство недвижимости Liga Real Estate – лицензированная риелторская компания в Турции. Наши специалисты готовы проконсультировать по всем вопросам покупки недвижимого имущества и оплаты коммунальных платежей в Турции.