Экспертная оценка объекта недвижимости в Турции

С 4 марта 2019 года в Турецкой Республике, согласно правительственному указу, при проведении сделки купли-продажи недвижимости с участием иностранцев акт оценочной экспертизы объекта является обязательным документом. Без этого отчета не будет оформляться свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество - ТАПУ. 

В этой статье попробуем детально рассказать в чем же особенность оценки турецкой недвижимости и как происходит этот процесс.  

Зачем нужна оценка турецкой недвижимости перед покупкой?

Оценка недвижимости – это необходимая процедура для определения рыночной стоимости собственности с целью проведения дальнейших финансовых или имущественных операций.

Экспертная оценка является важным и обязательным документом, который показывает стоимость недвижимости при продаже иностранным гражданам. Этот акт подается в Управление земельного Реестра и Кадастра Турции перед самой сделкой.

Объектом оценки могут выступать:

• квартира, пентхаус, дуплекс;
• коттедж, таунхаус, вилла;
• коммерческие площади – промышленные и производственные здания, складские зоны, магазины, торговые площади и прочее;
• офисы, как отдельностоящие так и в составе комплексов;
• земельные участки любого назначения.

Стоит отметить, что наличие экспертизы перед покупкой недвижимости в Турции требуется только на продажу объектов иностранным физическим лицам. Продажа помещений иностранным юридическим лицам (компаниям) в настоящее время может проводиться и без государственного отчета.

Право на осуществление такой оценки имеют только официальные сертифицированные компании Агентства банковского регулирования (BDDK), деятельность которых регулируется Управлением по надзору за финансовыми рынками Турции (SPK).

SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) – Совет по рынкам капитала, который контролирует и регулирует движение финансовых потоков в Турецкой республике. 

Турецкое правительство стремится защитить инвестиции иностранных покупателей от мошенничества с ценообразованием в секторе недвижимости. В ходе профессионально проведенной экспертизы устанавливается реальная цена квадратного метра. Следовательно, покупатели из других стран будут точно знать, какая реальная стоимость приобретаемого актива.

С другой стороны проведение оценочной экспертизы позволило установить максимально точный размер налога на имущество.

В Турции регистрация прав собственности на недвижимое имущество облагается пошлиной 4% от оценочной стоимости.

Это стало актуальной проблемой для государства, поскольку ранее реальная стоимость в разы отличалась от кадастровой. Нередко наблюдалось специальное занижение стоимости жилья с целью минимизировать налоги, которые необходимо заплатить со сделки купли-продажи. От этого существенно страдал государственный бюджет Турции. Проведение экспертной оценки позволило государству урегулировать начисление налоговых платежей в государственную казну.

Независимая экспортная оценка имущества потребуется для проведения операций:

• Для осуществления операций с переоформлением недвижимого имущества.
• При ипотечном кредитовании под залог собственности.
• Для заключения договоров страхования.
• Для внесения недвижимого имущества в уставной капитал компаний.
• Для разрешения имущественных споров во время развода.
• При оформлении дарения или наследования.

Рапорт об оценке недвижимого имущества также необходим для оформления турецкого гражданства в ускоренном порядке при покупке недвижимого имущества на сумму от $250 тыс. 

Как проводят процедуру оценки недвижимости в Турции?

Полный оценочный анализ собственности может выполняться только аккредитованным и квалифицированным оценщиком недвижимости с соответствующей лицензией. Он в соответствии с конкретными данными, определяет стоимость собственности с точки зрения местоположения, состояния собственности и текущих цен в определенном регионе.

Во время обязательной оценки недвижимости в Турции осуществляется проверка собственности на предмет юридической чистоты. Оценщики едут в Муниципалитет и Кадастровый комитет, где проверяют план здания и апартаментов, наличие требуемой документации на здание (технический паспорт – Genel iskan) и проверяют все регистрационные данные объекта.

Процедура оценки недвижимости в Турции: эксперт проводит полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера и отмечает все параметры, влияющие на стоимость апартаментов. Затем сопоставляет все факторы, нужна ли страховка и заполняет рапорт об оценке по стандартной форме. 

Отчет содержит такие данные:

• Сведения о правовом статусе и реестре объекта
• Локацию помещения на карте с указанием координат
• Фотографии недвижимости
• Информация и рыночная цена подобных объектов
• Прогноз цен на рынке недвижимости
• Фактическое состояние имущественной задолженности в Кадастровом управлении и Муниципалитете

На оценочную стоимость площадей влияют различные факторы, которые обязательно будут учтены. К ним относятся:

• Местоположение: регион, близость к морю, к остановкам общественного транспорта, магазинам, больницам, школам.
• Год постройки объекта.
• Технические данные объекта: количество комнат, площадь, планировка, этаж.
• Состояние имущества: ремонт, вид из окон
• Внутренняя инфраструктура жилого комплекса: бассейны, сауны, фитнес-залы, теннисные корты, массажные кабинеты, детские игровые зоны, охрана, паркинг.

Оценщик дополнительно проверяет соответствие конструкции здания его дизайн-проекту, утвержденному муниципалитетом, в частности, с точки зрения его планировки и размеров. Для строящихся зданий ожидаемая стоимость будет рассчитана после завершения строительства.

Как правило, отчет содержит 25-30 страниц. Срок выполнения экспертного рапорта составляет 2-3 дня. Независимый экспертный отчет имеет срок действия в течение 3 месяцев с момента его подготовки. Когда заканчивается этот срок, документ признается недействительным. При необходимости можно заказать повторную оценку. 

Для определения оценочной стоимости собственности квалифицированный оценщик использует:

• недавние продажи аналогичной недвижимости, 
• текущие рыночные тенденции,
• характеристики апартаментов (например, местоположение, количество комнат, этаж, состояние объекта и др.)

Существует три распространенных метода расчета стоимости недвижимого имущества, которыми пользуются оценщики:

Сравнительный. Этот метод наиболее часто используется. Оценщик определяет рыночную цену собственности, сравнивая ее с аналогичной недвижимостью, проданной в этом районе.

Затратный. В данном случае суммируют все затраты на строительство (стоимость материалов, проектных и строительных работ и т. д.). К ним добавляется цена земельного участка, на котором стоит здание.

Доходный. Этот метод чаще всего используется для коммерческой и арендуемой недвижимости. Оценщик рассмотрит доход, который приносит объект на основании капитализации арендной платы. 

Сколько будет стоить экспертиза недвижимости в Турции?

Стоимость экспертной оценки недвижимости в Турции, утвержденной SPK, в среднем обойдется в 1 000 TRY. Стоимость рассчитывается индивидуально и зависит от региона, площади и пошлин муниципалитета во время выдачи документов. Оплата производится напрямую Департаменту оценки недвижимости Земельного реестра и кадастра. 

Оплачивается экспертиза до подачи документации на оформление TAPU. Закон не регулирует какая сторона, оплачивает эту экспертизу. Однако во большинстве регионов все дополнительные расходы берут на себя покупатели.

Если вы собираетесь покупать недвижимость в Турции специалисты компании Liga Real Estate помогут не только подобать объект, но и подготовят все необходимые документы для сделки купли-продажи. Мы сотрудничаем только с официальными оценочными компаниями с лицензией SPK, которые могут оценить недвижимость в Турции в соответствии всех правовых норм республики.